Av. Ezgi EFENDİOĞLU

HUKUK KÖŞESİ / Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email protected]

Günümüzde taşınmaz alım satımları, kiralamaları ve benzeri iş ve işlemler çoğunlukla emlak müşavirleri tarafından gerçekleştirilmektedir.Emlak müşavirleri, taşınmazın tanıtılması, reklam ve ilanlarının yapılması ve en nihayetinde malik ile müşteri arasında bir satım veya kira sözleşmesi yapılmasının sağlanması karşılığında sözleşmede belirtilen ücrete hak kazanmaktadırlar.

Uygulamada “yer gösterme” adı altında imzalanan belgeler de ücret hususunu içermesi halinde yasadaki terminolojisi ile bir ‘simsarlık sözleşmesi’dir.

6098 sayılı Türk Borçlar Yasasında düzenlenen simsarlık sözleşmesinin geçerli olabilmesi birtakım şekli şartlara bağlıdır.Sözleşmenin en temel şartı, yazılı olarak yapılması ve taraflarca imza altına alınmış olmasıdır.Bunun yanı sıra sağlanan hizmet karşılığında emlak müşavirinin hak edeceği ücretin kararlaştırılmış olması gerekmektedir. Ücret, taşınmazın satış veya kira bedeli üzerinden belli bir oran konulmak suretiyle belirlenebileceği gibi net bir rakamın ödenmesi de kararlaştırılabilir.

Emlak müşavirinin, yasanın deyimiyle simsarın ücrete hak kazandığı an da yasada belirtilmiştir. Buna göre simsar ancak yaptığı faaliyet sonucunda taşınmaza ilişkin kira veya alım satım sözleşmesi kurulursa ücrete hak kazanacaktır.

Uygulamada simsarlık sözleşmesi imzalansa dahi, taraflar simsarı aradan çıkarmaya çalışarak emlak komisyon ücretini ödemekten kaçınmaktadırlar.Bu durumda simsar, sözleşme gereği üzerine düşen edimlerin tümünü yerine getirmiş ise ücret almaya hak kazanacaktır.

Ücretin ödenmemesi durumunda icra takibi yapılabileceği gibi alacak davası da açılabilir. Simsarlık sözleşmesinde ücretin net olarak belirlenmesi durumunda icra takibi açılarak alacağın tahsil edilmesi kolaylık sağlar. Ancak ücretin net olarak belirlenmemesi, satış bedeli üzerinden bir oran belirlemek suretiyle ücretin ödeneceği kararlaştırıldığı durumlarda ücret net olarak belli olmadığı için alacak davası açılması düşünülebilir. Zira, tapuda gösterilen satışlar ne yazık ki her zaman gerçek satış bedelini yansıtmamakta, taraflar satış bedeli olarak daha düşük miktarlar gösterebilmektedir.Bu durumda simsarın hak edeceği ücret daha fazla iken, satış bedelinin düşük gösterilmesi ile simsar daha düşük bir ücrete mahrum bırakılmaktadır.Gerçek satış bedelinin belirlenebilmesi için belirsiz alacak davası açılmasının isabetli olacağı düşüncesindeyiz.

Simsarlık sözleşmesi kurulduktan sonra taraflardan birinin sözleşmeden dönmesi veya karşılıklı edimlerini yerine getirmemesi haline karşılık sözleşmeye cezai şart konulması mümkündür.Konulan bu cezai şartın aşırı olmaması gerekmektedir.

Simsarlık sözleşmeleri ticari dava niteliğinde olmadığından cezai şart miktarının aşırı olduğu durumlarda hakim kendiliğinden bu miktarın indirilmesine karar verebilecektir.

Simsarlık sözleşmesinden doğan ücret alacaklarında dava açılması halinde görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.Tapuda satış bedelinin eksik gösterilmesi ve gerçek satış bedelinin bilinemiyor olması durumunda mahkemece taşınmaz üzerinde keşif yapılarak veya uzman görüşünden yararlanarak gerçek değer tespit edilir.