Av. Ezgi EFENDİOĞLU

HUKUK KÖŞESİ / Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email protected]

Arsa üzerine bina yapılması veyahut var olan bir binanın yıkılıp yeniden inşa edilmesi için yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, günümüzde oldukça sık rastlanan sözleşmelerdir.

Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa payı veya daireye karşılık, müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek, bir bina meydana getirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir.

Ne var ki bu sözleşmenin imzalanması akabinde taraflar amaçlarına tam olarak ulaşamamakta, sözleşmenin ifa edilmesi uzun süreçler getirmektedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, ileride doğması muhtemel ihtilaflar da göz önüne alınarak, titizlikle hazırlanmalıdır.

Uygulamada çoğu zaman arsa sahipleri, arsa paylarını veya inşa edilecek bağımsız bölümleri müteahhide devretmekte tereddüt yaşamaktadırlar.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca müteahhide yapılacak olan devirleri ve müteahhidin inşaatı tamamlama borcunu garanti altına almak için taraflar teminat verilmesini kararlaştırabilir. Tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasından iş bitimine kadar olan süreçte birbirlerine güven duyabilmeleri için uygulanacak teminatların başında teminat mektubu gelmektedir.

Arsa sahipleri, müteahhide devrettiği arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin karşılığı olarak müteahhitten teminat mektubu talep edebilir.

Teminat mektubu, müteahhidin sözleşmeden doğan inşaat yapım borcunu yerine getirememesi durumunda belirlenecek olan tutarın bir banka tarafından hiçbir şarta bağlı kalmaksızın ödeneceği hususunun taahhüt edilmesidir. Taraflar arasında güvence teşkil edecek bir yöntem olan teminat mektubunun seçilmesi durumunda, bunun mümkün olduğu kadar uzun süre geçerli olacak bir teminat mektubu olduğuna dikkat edilmesi gerekmektedir.

Bir başka güvence olan inşaat teminat ipoteği ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 893. maddesinde düzenlenmiştir. Arsa payının veya bağımsız bölümün müteahhide devredilmesi karşılığında devredilen bu taşınmazlar üzerine inşaat teminat ipoteği tesis edilebilir. Bu ipotekle arsa sahipleri, başlanan inşaatın biteceğine, bitmese dahi arsa payından kayıpları olmayacağına dair güvence alır. Buna karşılık müteahhit ise arsadan veya bağımsız bölümlerden kararlaştırılan oranda pay almayı garantilemiş olur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin yanında ve onun borçlarından sorumlu olacak bir kişinin şahsi kefaletinin (garantör) bulunması mümkündür.

Kefalet sözleşmesi, kefilin alacaklıya karşı (kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi), borçlunun (müteahhit) borcunu ifa etmemesinin sonuçlarından kişisel olarak sorumlu olmayı üstlendiği sözleşmedir.

Bu türden bir kefaletin şekil şartları oldukça önemlidir. Burada kefil olacak kimsenin eşinin rızasına, kefalet miktarının yazılı olmasına özellikle dikkat edilmesi gerekmektedir.

Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz.

Kefilin, sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır.

Son olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılırken sürecin taraflar açısından sıfır zararla bitirilmesi için, her bir taraf bakımından olası sorun ve ihtilaflar göz önüne alınmalıdır.