Av. Ezgi EFENDİOĞLU

HUKUK KÖŞESİ / Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email protected]

14.12.2016 tarihli yazımızda, kat malikleri kurulunun toplantı usul ve esaslarını ele almıştık. Bu hafta ise kat malikleri kurul toplantısında alınan kararların iptali için hangi yollara ve ne şekilde başvurulabileceğini okuyucularımızla paylaşmaya çalışacağız.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat malikleri kurulu yılda en az bir defa, önceden belirlenen gün ve saatte toplanmak zorundadır. Olağanüstü durumlarda ise yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi ile kat maliklerine en az on beş gün önceden yazılı bildirimde bulunmak ve toplantı sebebini de bildirmek suretiyle kat malikleri kurulu toplanabilir.

Kat malikleri kurul toplantısında alınan kararlar her zaman hukuka uygun olmayabilir. Bu yönde alınan kararlar aleyhine kat malikleri kuruluna katılan ve sebebini de belirterek olumsuz oy kullanan malikler karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malikler ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren yine bir ay içinde kararın iptalini dava edebilirler. Her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açmak gereklidir. Kat malikleri kurul toplantısında alınan kararların iptali için, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemelerinde kararın iptali davası açılmalıdır.

Uygulamada en çok karşılaşılan sorun, kat malikleri kurul kararının iptali davasının kime karşı açılacağı konusudur. Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği bulunmadığından doğrudan kat maliklerine karşı açılan davalar husumet nedeniyle reddedilmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 15.05.2012 tarihli kararında, “Kat Mülkiyeti Kanunun 38. Maddesinin 5711 Sayılı yasa ile değişik ikinci fıkrası husumetin yöneticiye yöneltilerek dava açılabileceği hükmü, kat maliklerine seçimlik bir hak tanımış olur. Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabileceği gibi, karara olumlu oyları ile katılan kat maliklerine karşı da açılabilir” cümlesine yer verilmiştir.

Özetle, kat malikleri kurul kararının iptali için davacı dilerse yöneticiye karşı dava açabileceği gibi toplantıda olumlu yönde oy kullanan diğer kat maliklerine karşı da dava açabilecektir. Bu durumda davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır.

Bu davalarda dikkat edilmesi gereken başkaca önemli bir nokta ise dava açma sürelerine ilişkindir. Yazımızın başında belirttiğimiz gibi, kurul kararının iptali için öngörülen süreler dışında, alınan kararın yok hükmünde olması veya mutlak butlanla geçersiz sayılması durumunda bu kararların iptali için herhangi bir süre öngörülmemiştir.

Örneğin, toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısınma sistemine dönüştürülmesinin kararı, kat maliklerinin oybirliği ile vermesi gereken kararlardandır. Şayet bu karar oybirliği yerine oy çokluğu ile alınmış ise kararın iptali bir aylık sürelere bağlı kalmaksızın her zaman dava konusu yapılabilir. Zira, oybirliği ile alınması gereken kararlar oy çokluğu ile alınmış ise bu karar yok hükmünde sayılır. Yok hükmünde sayılabilecek bir başka karar ise, “apartman dairesinin öğrencilere kiralanamayacağı” şeklindeki kararlardır. Söz konusu karar, doğrudan mülkiyet hakkını kısıtladığı için yok hükmünde olup, işbu kararın iptalini dava etmek için herhangi bir süre yoktur.

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası, karara karşı olumsuz oy kullanan kat malikleri tarafından karara karşı olumlu oy kullanan tüm kat maliklerine açılabilecektir. Burada olumlu oy kullanan tüm kat maliklerinin davada yer alması gerekmektedir. Aksi halde mahkemece bu kişilerin davaya dahil edilmesi için süre verilecek bu süre içinde diğer malikler davaya dahil edilmez ise dava husumet nedeniyle reddedilecektir. Bunun dışında dava, kat malikleri kurulu adına yöneticiye de açılabilecektir.