Av. Ezgi EFENDİOĞLU

Dünya çapında gündem oluşturan ve ne yazık ki ülkemizde de görülen korona virüsü (COVID-19), hepimiz için son derece büyük kaygılara ve endişelere neden olmaktadır. Dünya genelinde yaşanan gelişmeler ülkemizi de içine alacak şekilde ekonomik ve sosyal değişimlere, dönüşümlere yol açmıştır. İlk olarak, İçişleri Bakanlığı’nın 16.03.2020 tarihli genelgesi ile tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuş, akabinde 20.03.2020 tarihli, 31074 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Genelgesi ile korona virüs salgını nedeniyle bilimsel, kültürel, sanatsal ve benzeri toplantıların, aktivitelerin Nisan ayı sonuna kadar ertelenmesine karar verilmiştir. Virüsün yayılmasını durdurmak için alınan önlemlerin doğal sonucu olarak insanlar toplu alanlardan kaçınmakta ve bu durum ticari hayatı durma noktasına getirmektedir. Virüs nedeniyle sosyal hayatta alınan tüm tedbirler haliyle beraberinde ekonomiyi de etkilemiştir.

Virüsün yarattığı olumsuzlukların kira sözleşmeleri bakımından mücbir sebep oluşturup oluşturmayacağı son zamanlarda tarafımıza sorulan soruların en başında gelmektedir. Bu yazımızda korona virüsün, özellikle ticari faaliyette bulunan taraflarca düzenlenmiş kira sözleşmeleri bakımından etkilerini ele almaya çalışacağız.

Bilindiği üzere kira sözleşmelerinde kiracının en önemli sorumluluğu, zamanında kira bedelini ödemesidir. Aksi halde borçlu duruma düşen kiracı, tahliye gibi birtakım yaptırımlarla karşılaşabilecektir. Öte yandan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Borçların İfa Edilmemesinin Sonuçları” başlıklı 112. maddesi şu hükümleri içermektedir:

“Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”

Söz konusu madde hükmünü olayımız bakımından yorumladığımızda, borçlu duruma düşen kiracı, şayet kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat ederse borcundan kurtulabileceği sonucu ortaya çıkmaktadır. Hukukumuzda bu durum mücbir sebep, “beklenmeyen olay” olarak adlandırılmaktadır. Buna karşılık mücbir sebep, beklenmeyen olay kavramından farklılık arz etmektedir. Beklenmeyen olay, borçlunun gerekli tedbirleri almasına rağmen borcunu ödeyemeyeceği anlamı taşır. Mücbir sebepte ise herkes için kaçınılamayacak bir dış olay nedeniyle borçlunun borcunu ödeyememesi söz konusudur[1].

Korona virüsün yarattığı etkinin, kira sözleşmelerinin uygulanması bakımından mücbir sebep sayılması için, kira sözleşmesinin kiracı nezdinde büyük bir maddi yıkım oluşturması ve bunun kanıtlanabilir olması şartına bağlıdır.

Bunun yanı sıra 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Olağanüstü Fesih” başlıklı 331. maddesi şu hükmü içermektedir;

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar”.

Ne var ki, anılan madde hükmünün yürürlüğe gireceği tarih 01.07.2020 olmakla, günümüz bakımından uygulanması mümkün değildir.

Konumuz bakımından önemli olan bir diğer yasa hükmü, 6098 sayılı yasanın “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesidir. Madde hükmüne göre;

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır”.

Anılan yasa maddesi gerek konut ve çatılı iş yeri kiraları, gerekse taşınır kiraları bakımından uygulama alanına sahiptir. Hükmün konumuz bakımından yorumlanmasında, kira sözleşmesinin akdedildiği esnada var olmayan ve fakat sonradan taraflarca öngörülemeyecek durumların ortaya çıkması ile ortaya çıkan bu durumun sözleşmenin ifasını, yani kira bedelinin ödenmesi bakımından kiracı ile kiraya veren arasında bir dengesizlik yaratacağı ve kiracıdan bu duruma katlanmasının beklenemeyecek olması halinde kira sözleşmesi tek taraflı feshedebileceği sonucu ortaya çıkmaktadır.

Kaleme aldığımız tüm bu değerlendirmeler sonucunda, korona virüs salgınının sosyal ve ekonomik hayatı durma noktasına getirmesi ile kira sözleşmesi tarafları arasındaki dengenin bozulması ve hakkaniyete aykırı durum ortaya çıkması nedeniyle kiracılar, kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebilirler.

Kira sözleşmesinin, tarafların ortak kararı ile uyarlanamaması halinde bu husus mahkemeden talep edilebilir. Kiracının mahkemeden talep edebileceği kalemlere gelince, kiracı, yürütülen faaliyetin durması ve ciddi kazanç kaybı nedeniyle kira sözleşmesini askıya alarak, kira ve yan gider (aidat) borcunun ödenmemesini talep edebileceği gibi kira ve yan gider tutarından indirim de talep edebilecektir. Her iki durumda da kira bedeli ile yan giderlerin ödenmemesi ve kiralanan şeyin kapalı tutulması nedenlerine dayanılarak kiraya veren sözleşmeyi feshedemeyecek ve salgın olayının bitmesi ile askıya alınan sözleşme kaldığı yerden devam edecektir.

[1] TAHİROĞLU, Bülent: Roma Borçlar Hukuku, (İstanbul; Der Yayınları, 2005) s. 68-69.