Av. Ezgi EFENDİOĞLU

HUKUK KÖŞESİ / Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email protected]

Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar oldukça sık yaşanmakta ve çoğu zaman hem kiracılar hem de kiraya veren kişiler bu uyuşmazlıklar karşısında neler yapabileceğini bilememekte, çoğu zaman hatalı işlemler yapılmakta ve hak kayıpları gündeme gelmektedir.

Bu yazımızda, kiraya verilen bir taşınmazın kiracı tarafından hor kullanılması nedeniyle verilen zararın tespiti ve bu zararın nasıl giderilebileceği hususunu ele almaya çalışacağız.

Kira sözleşmesinde herhangi bir süre öngörülmemişse veya öngörülmesine rağmen taraflar sözleşmeyi sona erdirmedikleri takdirde, sözleşme aynı koşullarla yenilenmiş sayılacaktır. Kiracının henüz kira sözleşmesi sona ermeden ve taraflarca sözleşmenin bittiğine dair herhangi bir tutanak imzalanmadan kiralananı boşaltması halinde kira sözleşmesi devam etmiş sayılacaktır. Bu durumda kiraya verenin kiralananda meydana gelen zararın tespitini istemesi güçleşmektedir. Çünkü kira sözleşmesi devam etmekle henüz zilyetliğin devri söz konusu olmadığından taşınmazın halâ kiracının sorumluluğunda olacağı ve dolayısıyla kiracının bu hasarları eski hale getirmesinin halâ mümkün olduğu kabul edilecektir.

Şayet taraflar kira sözleşmesinin bittiğine dair bir tutanak imzalamışlarsa veya her ne suretle olsun kira sözleşmesi sona ermiş ise kiraya veren derhal kiralanan taşınmazda meydana gelen zararların tespitini, taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinden istemelidir. Delil tespiti niteliğinde olan bu tür tespit taleplerinde mahkeme, bilirkişi tayin ederek ve gerekirse tanık ifadelerine de başvurmak suretiyle taşınmaz mahallinde keşif yaparak meydana gelen zararı ve bu zararın miktarını tespit edecektir.

Yapılacak hasar tespitinde, kiracı tarafından kiralanana verilen hasarın boyutu önemlidir. Örneğin, kullanımdan kaynaklı yıpranmalar taşınmazı hor kullanma olarak değerlendirilemeyecektir. Buna karşılık kiraya verenin muvafakati olmadan kiralananda değişiklik yapılması, demirbaşlara zarar verilmesi, kullanılamaz hale getirilmesi halleri, hor kullanma olarak değerlendirilecektir.

Hor kullanma davalarında zarar ve ziyanı ispat yükü kiraya verene aittir. Eğer ortada bir zarar var ise kusursuzluğunu kanıtlama yükü kiracıya aittir. Kiralananda yangın çıkması durumunda ise öncelikle tarafların kusur durumu açıklığa kavuşturulmalıdır.

Hor kullanma nedeniyle kiracı aleyhine açılacak tazminat davası, kiracı taşınmazdan tahliye edilmedikçe açılamaz. Kiraya verenin bu zarardan kaynaklı alacağı, tahliyeden sonra muaccel yani talep edilebilir hale gelmektedir. Hor kullanma davasına delil teşkil edecek kiralanandaki zararın tespiti de son derece önemlidir. Tespit sonucu alınacak bilirkişi raporunun kiracıya ve tespit isteminde bulunan kiraya verene tebliğ edilmesi gerekmektedir. Kiracı, süresi içinde rapora itirazlarını bildirmezse rapor kesin delil niteliği kazanacaktır. Ancak esas dava olan taşınmazın hor kullanılmasından kaynaklı tazminat davasında mahkemece raporun iddiayı ve savunmayı karşılayıp karşılamadığı mutlaka araştırılmalıdır. Kiracının rapora itiraz etmeyip raporun kesinleşmesi, başlı başına kiracı aleyhine bir delil olarak değerlendirilmemelidir.