Av. Ezgi EFENDİOĞLU

HUKUK KÖŞESİ / Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email protected]

Taşınmazını kiraya veren kişi, kira sözleşmesi devam ederken kiraya vermiş olduğu taşınmazına ihtiyaç duyabilir.

Bu ihtiyaç hallerinin neler olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda belirtilmiştir. Buna göre kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiracının tahliyesini talep edilebilir.

Bunun yanısıra, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı mümkün değilse kiraya veren, yine kiracının tahliyesini talep edebilecektir.

Kanunda belirtilen konut ve işyeri ihtiyacının neler olduğunu açıklamadan önce, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiğinin altını çizmeliyiz.

İleride doğması muhtemel ihtiyaçlar için, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gündeme getirilemez. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ihtiyacın mutlaka mevcut olması gerekmektedir.

Yargıtay, kiraya verenin sağlık sorunları nedeniyle kiraya vermiş olduğu eve ihtiyaç duyması halini gerçek, zorunlu ve samimi olarak görmektedir.

Yargıtay bunun gibi, kiraya verenin kendisinin de kirada oturmasını, kiralananı yazlık olarak kullanmasını, kiralananın bulunduğu yere tayininin çıkması durumlarını da, gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olarak değerlendirmiştir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, dava açma süresidir. Bu süreler geçtikten sonra dava açılması halinde hakim zamanaşımını kendiliğinden dikkate alacaktır. Kira sözleşmesi belirli ise, dava açma süresi kira sözleşmesinin bittiği tarihten itibaren 1 aydır.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için öncelikle fesih dönemine ve fesih bildirim için öngörülen sürelere uyulması gerekmektedir. Fesih dönemi ve fesih bildirim süresi belirlendikten sonra 1ay içinde tahliye davası açılabilecektir. 6098 sayılı yasa uyarınca, fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin bitim tarihi değil, başlangıç tarihi esas alınacaktır.

Sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren 6 aylık dönemler kira dönemi olarak esas alınacaktır. Sözleşmenin başlangıcından itibaren 6 aylık kira dönemi sonunda kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için bugünden en az 3 ay öncesinden kiracıya fesih bildiriminde bulunulması gerekmektedir. Örneğin 01.11.2010 başlangıç tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesinde, 6 aylık dönem sonunda yani 30.04.2011 tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilmesi için 30.04.2011 tarihinden en az 3 ay kadar önce, yani 01.02.2011 tarihine kadar kiracıya bildirimde bulunulması gerekmektedir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye gerçekleştiği takdirde kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça, 3 yıl içerisinde kiralananı eski kiracısı dışında bir kimseye kiraya veremeyecektir.

Kiraya verenin hakkı kötüye kullanarak taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralaması durumunda eski kiracısını uğratmış olduğu zarardan da sorumlu tutulması söz konusu olacaktır. Bu sorumluluktan kurtulmak için, 3 yıl içerisinde evi tekrar kiraya vermek istemeniz halinde öncelikle eski kiracıya bildirimde bulunarak taşınmazı tekrar kiralayabileceği hususunu bildirmeniz gerekmektedir. Aksi halde kiralayanın eski kiracısına tazminat ödemesi gündeme gelir.

Son olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Kira sözleşmesinde yetkili mahkemeler ile ilgili bir hüküm varsa bu mahkemelerde de dava açılabilecektir.