Av. Ezgi EFENDİOĞLU

HUKUK KÖŞESİ / Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email protected]

Bu haftaki yazıma başlamadan önce, ÖNDER Gazetesi Ailesine teşekkürü bir borç bildiğimi belirtmek istiyor ve bu haftaki konumuzla sürdürüyorum.

Sahip olduğunuz taşınmazınızı (genellikle ev ve işyeri olarak karşımıza çıkmaktadır) kiraya verdiniz, ancak kiracınız uzun süredir kiranızı ödememekte. Bu nedenle kiracınızın kira borcunu ödemesini ve evinizi boşaltmasını istemektesiniz. Böyle bir durumda kiracınızın borcunu ödemesi ve evinizi tahliye etmesinde izleyebileceğiniz yollar nelerdir? Kanun koyucu, alacaklılara yani taşınmaz sahiplerine tahliye ve borcun ödenmesini sağlamak üzere çeşitli yöntemler öngörmüştür.

Bunlardan ilki kural olarak, alacaklının (kiraya verenin) Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde açacak olduğu tahliye davasıdır. Dava sonucunda tahliyeye karar verildiği takdirde alacaklı, ilamı (mahkeme kararını) icraya koyarak taşınmazın tahliyesini isteyebilir.

Tahliye davası, zaman bakımından uygulamada çok tercih edilen bir yöntem değildir. İcra İflas Kanunumuz istisnai durumlarda alacaklının doğrudan icra dairesine başvurarak da taşınmazın tahliyesini isteyebileceğini öngörmektedir. Bu da iki halde mümkündür: kira bedelinin ödenmemesi halinde ve kira süresinin bitmesi halinde.

1.Kira Borcunun Ödenmemesi halinde

Kiraya veren (alacaklı) kira borcunun ödenmesi için kiracı aleyhine genel haciz yoluyla takip yapabilir. Bunun yanında kiraya veren, kiracının tahliyesini de istiyorsa ilamsız tahliye takibi yapmak mecburiyetindedir.

İlamsız tahliye takibi yapılması için yazılı bir kira sözleşmesi olması şart değildir. Taraflar arasında sözlü olarak yapılan kira sözleşmesi takip yapmaya yeterlidir.

Eski Borçlar Yasasına göre yapılan kira sözleşmelerinde, bir aylık kiranın zamanında ödenmemesi halinde diğer kira bedellerinin de muaccel (ödenmesi gereken) olacağı şeklinde anlaşma yapmak mümkün iken, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa göre kira sözleşmelerine konulacak böyle bir muacceliyet şartı geçersiz sayılmıştır (TBK md 346). Ancak, kiracının Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında bu hüküm 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmayacaktır. Kısaca, tacir olan kiracılar için 2020 yılına kadar işyeri kira sözleşmelerine muacceliyet şartına ilişkin hükümler konulabilecektir.

Tahliye talepli takip talebinin alacaklı tarafından icra dairesine verilmesiyle, icra dairesi borçlu kiracıya bir ödeme emri düzenler. Ödeme emrinde yer alması gereken hususlar şu şekildedir:

-Kiraya verenin ve kiracının kimlik ve adres bilgileri, -Kira sözleşmesinin feshedileceğine dair ihtar, -İtiraz süresi, -Kira sözleşmesine itiraz ile ilgili ihtar, -Ödeme ihtarı ve Tahliye ihtarı.

Borçlu kiracı kendisine tebliğ edilen ödeme emrine yedi (7) gün içinde itiraz etmezse tahliye takibi kesinleşir. Ancak takibin kesinleşmesiyle alacaklı hemen haciz ve tahliye isteyemeyecektir. Ödeme emrinde belirtilen ödeme süresinin beklenmesi gerekmektedir. Çünkü borçlu bu süre içerisinde (konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz (30) gün, ürün kirasında altmış(60) gün borcunu ödeyebilir. Borçlu kiracı borcunu bu süre içerisinde ödediği takdirde takip son bulur ve alacaklı tahliye isteyemez.

Borçlu kiracı ödeme emrinde belirtilen süre içerisinde borcunu ödemezse kiraya veren alacaklı, borçlunun mallarının haczini ve aynı zamanda icra mahkemesinden borçlunun tahliyesini isteyebilir.

Kiraya veren alacaklı, ödeme süresinin bitim tarihinden itibaren altı (6) ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir.

2.Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle İlamsız Tahliye

Kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi, konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda (boş arazi, bağ, bahçe gibi) taşınmazların tahliyesi için uygulanabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında taşınmazların tahliyesi için ayrıca tahliye taahhüdünün olması şarttır. Bu konuya ilişkin bilgiyi yazımızın son kısmında okuyucularımızla paylaşacağız.

Kira süresinin bitmesi nedeniyle tahliye takibi yapabilmek için taraflar arasında mutlaka yazılı kira sözleşmesi olması gerekmektedir. Burada taraflar arasındaki uyuşmazlık kira borcunun ödenmemesi değil, kira sürenin bitmesine dayalı olarak tahliye istemi olduğundan yazılı kira sözleşmesi önem taşımaktadır.

Yazılı kira sözleşmesinde belirtilen kira süresinin bittiği tarih esas alınarak bu tarihten itibaren bir (1) ay içinde kiraya veren, yazılı kira sözleşmesini de eklemek koşuluyla borçlu kiracı aleyhine tahliye talepli takip yapabilecektir.

Borçlu kiracı, yedi (7) gün içinde tahliye talepli ödeme emrine itiraz etmediği takdirde takip kesinleşecek ve borçlu kiracının taşınmazı en geç on beş (15) gün içinde boşaltması gerekecektir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı sözleşmenin yanısıra tahliye taahhüdünün de olması gerektiğinden yukarıda bahsetmiştik. Bu tür kira sözleşmeleri genellikle belirli süreli (1 yıl) olarak yapılmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış olacağından belirli süreli bir sözleşmenin varlığından bahsedilemeyecektir. Dolayısıyla kiraya veren, kira süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez ve tahliye talebinde bulunamaz.

Ancak, kiraya verenin elinde kiracı tarafından verilmiş geçerli bir tahliye taahhüdü olması halinde durum değişir. Kiraya veren bu tahliye taahhüdüne dayanarak, taahhütte yazılı tahliye tarihinin bitiminden itibaren bir ay içinde ilamsız tahliye takibi yapabilecektir.

Kiracıdan alınacak tahliye taahhütlerinde dikkat edilmesi gereken husus, zaman konusundadır. Yüksek Mahkemenin kararlarına göre taahhüdün, kira sözleşmesinin yapıldığı tarih üzerinden makul bir süre (3-4 ay) geçtikten sonrası alınması öngörülmüştür. Dolayısıyla kira sözleşmesi yapıldığı sırada alınan tahliye taahhütleri geçersiz sayılacaktır.

Kiralanan taşınmazların tahliyesi konusunda yasa koyucu birden fazla yol öngördüğünden, öncelikle somut olayın özelliklerine bakılarak değerlendirme yapmakta fayda bulunmaktadır.