Av. Ezgi EFENDİOĞLU

HUKUK KÖŞESİ / Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email protected]

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri, taşınmazın ileri bir zamanda sözleşmenin tarafı olan kişiye satılacağı hükmünü içeren bir ön sözleşme niteliğinde sözleşmelerdir. Noter huzurunda resmi şekilde düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri bağlayıcı nitelikte olup, sözleşmenin taraflarından birinin üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmediği takdirde diğer taraf bu yükümlülüğünü yerine getirmesini talep edebilecektir. Hatta bu sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişileri de bağlayacaktır.

Satış Vaadi Sözleşmesinde taşınmazı satın almayı vadeden, sözleşmede kararlaştırılan bedeli tamamen ödemedikçe taşınmazın devrini talep edemeyecektir. Sözleşmede kararlaştırılan bedel tamamen ödenmişse, ancak buna rağmen sözleşmenin öbür tarafı üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmekten kaçınıyorsa, yani taşınmazın devrini gerçekleştirmiyorsa taşınmazı almayı vadeden tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın kendisine devrini mahkemeden talep edebilir.

Uygulamada, ‘cebri tescil davası’ da denilen bu tür davalarla davacı, taşınmazı satın almayı vadeden kişi; davalı ise ya satış vaadi sözleşmesinin tarafı ya da bu kişinin mirasçılarıdır.

Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca, mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakkı olan kimse malikin kaçınması halinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Cebri tescil davasının hukuki dayanağı, açıkladığımız bu maddedir. Davacı öncelikle tapunun iptalini ve sonrasında kendisi adına tescilini talep edebilecektir. Cebri tescil davasında en önemli delil, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesidir. Bu nedenle, sözleşmenin noter huzurunda resmi şekilde yapılması büyük önem taşır. Aksi halde, ‘adi yazılı sözleşme’ ile yapılan satış vaadi sözleşmesine dayanarak cebri tescil davası açılması halinde dava reddedilecektir.

Yapılacak satış vaadi sözleşmelerinde tüm şartlar hiçbir şekilde şüpheye yer vermeyecek şekilde ve açık olmalıdır. Aynı zamanda taşınmazın özellikleri, yeri, ada parsel numarası ve ödenecek bedelin de açık olarak belirtilmesi gerekmektedir. Satış vaadinde bedelin eksik ödenmesi halinde mahkeme, tapu iptali ve tescil kararı veremeyecektir.

Cebri tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.