Av. Ezgi EFENDİOĞLU

HUKUK KÖŞESİ / Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email protected]

Bir taşınmazın cinsi, ilk olarak kadastro çalışmalarından sonra belli olur ve tapuya bu şekilde tesis edilir. Kadastro teknisyenleri taşınmazın halihazırda hangi cinste olduğunu belirlerler. Bunlar; tarla, bağ, kargir ev, orman, arsa ve benzeri cinsler olarak karşımıza çıkmaktadır. Kadastro çalışmaları sırasında belirlenen taşınmaz cinsi genellikle imar uygulamaları sonucu değişmektedir. Bunun gibi, taşınmazın cinsi doğal, ekonomik gereklerle veya taşınmaz malikinin isteği üzerine de değişebilir. Örneğin, arsaya bina inşa edilmiş olabilir veya tarladaki zeytinler köklenebilir. Ortaya çıkan bu değişikliklerin taşınmaz malikinin talebi ile tapu siciline işlenmesi zorunludur.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yayımlamış olduğu genelge uyarınca cins değişikliği, bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe ve benzeri iken arsaya; arsa veya arazi iken bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüştürmek için, paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.

Cins değişikliği ile ilgili başvurular LİHKAB’a (Lisanslı Harita ve Kadastro Mühendislik Büroları), LİHKAB’ın bulunmadığı yerlerde ise Kadastro Müdürlüklerine yapılmalıdır. LİHKAB olan yerlerde başvurular bu kurumlara yapılır ancak, işlemlerin kontrolleri Kadastro Müdürlüklerince yapılmaktadır.

İşlem için maliklerden birinin cins değişikliği talebi yeterli olup, düzenlenen tescil bildirimindeki “beyanname isteğimize uygun düzenlenmiştir” ifadesine göre diğer talep sahiplerinin eksik imzaları ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünde tamamlattırılabilir.

Binanın tamamına ilişkin yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmedikçe cins değişikliği işlemi tescil edilemez. Yapı ruhsatına tabi bütün yapılarda, yapı tamamlanıp oturulur hale gelince yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Bu belgedeki bilgilere göre taşınmaz üzerindeki yapı tanımlanarak ana taşınmazın cinsinde gösterilir.

Köylerdeki binaların durumu

3194 sayılı Kanunun 27. maddesinde belirtilen köylerdeki yapıların ruhsata tabi olmadığı, dolayısıyla yapı kullanma izin belgesi olmadan ilgili kurumların vereceği yazı ile cins değişikliğine konu edilmeleri mümkündür.

3194 sayılı İmar Kanununun 27. maddesine göre, belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için inşaat ve iskân ruhsatı aranmadığından, bu yapılara ilişkin cins değişikliği taleplerinde, inşa edilen yapının yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair valilik görüşü -il özel idaresinin cins değişikliği yapılmasında sakınca olmadığına dair yazısı- ve yapının bulunduğu köy muhtarlığından izin yazısı aranır.

Tarımsal Cins Değişikliğinde durum

Bina yapımı ve yıkımı ile ilgili olmayan ve taşınmaz malın bağ, bahçe, tarla ve benzeri vasıfta iken, arsa, fındıklık, zeytinlik, sera gibi vasıflara dönüştürülmesi veya tersi işlem taleplerinde, gerektiğinde araziye gidilmeden ilgili kamu kuruluşundan verilmiş yazı ya da rapora dayanılarak tescil bildirimi düzenlenmek suretiyle vasıf değişikliği yapılır. Bu işlem için döner sermaye hizmet bedeli alınır ve ayrıca araziye gidilmesi gerekli ise parselin yer gösterme ücreti ilave olarak ilgililerden tahsil edilir.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçişlerde Cins Değişikliği

Tüm bağımsız bölümlere ait yapı kullanma izin belgesinin, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi gereği uyarınca ibrazı zorunlu olduğundan kat irtifaklı yerlerde kat mülkiyetine geçiş amacı taşımayan ve binanın tamamına ilişkin olmayan kısmi cins değişikliklerinin karşılanması mümkün değildir. Zira aynı kanunun 10. maddesi gereğince, ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Bu nedenle kat irtifaklı yerlerde natamam bina olarak kısmi cins değişikliği yapmak mümkün değildir.